16/11/2020
Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif, comme 7,6 % * des ménages français ? Faire un investissement de ce type permet de constituer son patrimoine et de bénéficier, une fois l’achat amorti, de revenus complémentaires. Mais encore faut-il éviter les erreurs et connaître les dispositifs de défiscalisation ! Voici nos conseils.
* Source : Insee 2013
1 - Définissez votre projet d’investissement
Adopter une bonne stratégie de location vous permet de réaliser un bon investissement, à savoir rentabiliser au plus vite votre bien immobilier. Vous devez donc rechercher la meilleure rentabilité locative grâce à plusieurs critères : le prix du loyer (qui peut éventuellement être plafonné), la fiscalité applicable selon le type de bien (logement neuf ou ancien, habitation meublée ou non) et enfin le choix et le prix d’achat du bien.
Vous devez aussi prendre des précautions pour pallier aux risques d’impayés ou de vacance, et respecter la législation en vigueur. La première chose à faire est donc de s’informer pour prendre, en connaissance de cause, les bonnes décisions. Suivez le guide !
2 - Sélectionnez le type d’investissement
L’emplacement est primordial. La localisation du bien est déterminante dans l’évaluation du, risque de réaliser une moins-value ou de subir de un vacance locative : privilégiez ainsi les secteurs bénéficiant d’un accroissement continu de population, bien desservis par les transports en commun et à proximité de commerces et d’écoles.
Vous devez étudier le marché pour définir les secteurs où la demande locative est forte. Gardez à l’esprit que le bien fera partie de votre patrimoine même si ce bien est géré en location : nous vous recommandons de ne pas acheter un bien trop éloigné de votre région et de vous rendre, au préalable plusieurs fois sur place avant d’investir.
En cas d’achat d’un appartement, nous vous préconisons de consulter les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales de la copropriété afin de prendre connaissance de l’état de l’immeuble et le montant des charges à payer.
3 – Soyez attentif au financement du bien
Avant d’acheter un bien, veillez à toujours évaluer vos capacités de financement et n’hésitez pas à faire appel à un professionnel pour vous aider à définir votre capacité d’emprunt. Il vous aidera à bénéficier du meilleur taux de crédit immobilier ou à réaliser un éventuel montage financier adéquat. N’oubliez pas d’inclure les frais de notaire qui s’ajoutent au prix d’achat du bien.
Par ailleurs, en cas de travaux de rénovation prévus, le coût de ces travaux réduira votre rendement locatif. ( hors travaux de rénovation énergétique qui peuvent être financer par des aides de l'état).
Nous vous recommandons que le rendement soit au moins égal à 3 %. Vous pouvez calculer la rentabilité d’un bien grâce à un simulateur ou à l’aide d’un professionnel (tels que les agences locatives, gestionnaires de biens ou encore promoteurs).
Pour aller plus loin dans votre projet :
4 – Prenez en compte les avantages fiscaux
En fonction de l’habitation (meublée en LMNP[1] ou nue) et du montant de vos revenus locatifs, vous déclarerez ces derniers dans vos revenus fonciers sous le régime réel ou micro foncier.
De surcroît, vous pouvez optimiser votre investissement grâce à une réduction d’impôts. Par exemple, vous pouvez investir dans le neuf et ainsi bénéficier du dispositif Pinel[2], qui vous offre une défiscalisation. Cependant, il faut savoir que les loyers Pinel sont plafonnés
La loi Censi-Bouvard[3], elle, vous permet de réduire vos impôts en cas d’acquisition d'un logement neuf meublé en résidences de services. Cette réduction d'impôt sur le revenu s’applique aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2021 un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou qui fait l’objet de travaux de réhabilitation, qu’ils destinent à la location meublée exercée à titre non professionnel.
D’autres dispositifs fiscaux existent tel que le dispositif dit Denormandie, qui étend les avantages du dispositif Pinel aux investissements locatifs dans l'ancien avec travaux. Destiné à encourager la rénovation dans l’ancien, il est ouvert aux acquisitions de logement réalisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022.
Restez attentif aux changements ! De nouvelles dispositions ou modifications apparaissent régulièrement dans le domaine de la fiscalité immobilière.
5 – Réalisez les démarches de location
Un investisseur souhaitant mettre en location son bien sans passer par un professionnel devra diffuser son annonce et gérer les visites lui-même. Il devra également estimer la rentabilité du bien de la façon la plus juste. Idéalement, les loyers perçus doivent couvrir votre mensualité d’emprunt. Mais un bien proposé trop cher se louera plus difficilement qu’un autre et sera quitté plus rapidement. La situation géographique du bien, sa surface et sa qualité doivent être pris en compte dans cette évaluation
Si vous proposez une location meublée, vous pourrez demander des loyers plus importants, mais vous devrez équiper le logement. Attention, dans certaines grandes villes, votre capacité à choisir ou à modifier le montant du loyer est limité !
Il est nécessaire de respecter la législation en vigueur pour pouvoir louer : vous devrez faire réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires à la locationen contactant un diagnostiqueur. Ces démarches devront être effectuées par vous-même si vous choisissez de louer votre bien sans l’assistance d’un agent immobilier. Il est donc intéressant pour sécuriser votre projet et gagner du temps de confier l’établissement de ces diagnostics obligatoires à un agent immobilier.
6 – Choisissez le bon locataire
Avoir de bonnes relations avec votre locataire vous permet de gérer votre patrimoine immobilier plus facilement.
Le but est de trouver un locataire qui paiera son loyer et qui restera le plus longtemps possible. Cela évitera les déplacements inutiles, les éventuels frais d’agence et le risque de carence locative, autant d’évènements qui diminueraient votre taux de rentabilité. Veillez par conséquent à toujours vérifier si les locataires ayant soumis leur dossier pour votre bien sont solvables et sérieux.
7 – Évitez les situations d’impayés
Les procédures de récupération d’impayés et d’expulsion de locataires sont des situations que personne ne souhaite connaître !
Nous vous recommandons par conséquent de souscrire un maximum de garanties, telles qu’une assurance loyer impayé ou une caution solidaire. En cas de colocation, ces garanties devront s’appliquer à chaque colocataire.
Ces garanties couvrent le propriétaire bailleur en cas de loyers impayés, de détériorations ou de frais de justice. Elles sont proposées par les assureurs ou directement par votre gestionnaire locatif. N’hésitez pas à le contacter.
8 – Déléguez la gestion locative courante
Nous vous recommandons d’être accompagné par un professionnel qui maîtrise parfaitement les investissements locatifs.
La gestion locative de votre bien relève de la compétence des agences immobilières ou d’un administrateur de biens.
Ces professionnels vous guident et vous déchargent de la mise en location de votre logement et de sa gestion courante. En outre, les honoraires de gestion locative peuvent être déductibles de vos revenus fonciers.
Les équipes de Square Habitat offrent un service supplémentaire : si vous le souhaitez, ils vous mettent en relation avec des banquiers et des assureurs compétents afin de bénéficier d’une équipe complète dédiée à votre projet locatif.
[1] Loueur meublé non professionnel
[2] Dispositif introduit par l’article 5 de la loi n°2014-1654 du 29 décembre 2014 de finances pour 2015, faisant suite aux dispositifs Scellier (mis en place par la loi de finances rectificative pour 2008) et Duflot (mis en place par la loi de finances pour 2013, applicable du 1er janvier 2014 au 31 août 2014)
[3] Loi n°2008-1425 du 27 décembre 2008 de finances pour 2009