30/03/2020
Si la fixation du montant du loyer par le propriétaire d'un bien immobilier est libre, des règles strictes d'encadrement ont été mises en place au fil des ans pour éviter les dérives sur certains secteurs, comme la loi Duflot. Il est donc nécessaire de veiller à cette bonne application si le logement est concerné par ces mesures.
Quels critères influent sur le montant du loyer ?
La superficie et l'emplacement d'un bien immobilier sont les deux critères principaux permettant de fixer le montant du loyer. Cependant, il y a d'autres critères à prendre en compte tels que la présence ou non de fournitures et d'équipements dans le logement, la présence ou non d'un ascenseur dans l'immeuble, l'état général du logement, ainsi que ses performances énergétiques. Un logement bien isolé est susceptible de faire économiser des centaines d'euros chaque année au locataire.
Il est donc tout à fait légitime de valoriser le prix du loyer, d'autant qu'un logement éco-performant est plus cher à l'achat pour un investisseur, soit parce qu'il est neuf, soit parce qu'il a nécessité des travaux de rénovation énergétique. L'éco-performance est devenue un critère de choix crucial chez les locataires avec la hausse des prix de l'énergie, d'autant plus depuis que l'inscription du résultat du diagnostic de performance énergétique est obligatoire dans les annonces immobilières.
Pour calculer le montant de loyer adéquat, il faut se référer aux prix du marché, c'est-à-dire les loyers pratiqués dans le même quartier pour le même type de logement. Si vous confiez la gestion locative à un administrateur de bien, celui-ci se chargera de cette étude comparative à votre place.
La Square Box Gestion locative inclut le conseil des agents immobiliers de Square Habitat pour fixer le prix du loyer, à partir des critères énoncés et de leur connaissance du marché.
La fixation du montant du loyer de plus en plus encadrée
Des mesures ont été prises pour empêcher les propriétaires d’augmenter le loyer de façon drastique dans les zones tendues, où règne une pénurie de logement. C’est le cas de la loi Duflot dont les premières mesures ont été appliquées à l’été 2012. D’autres mesures, plus contraignantes, ont été mises en place fin 2013 pour renforcer le contrôle des loyers. Il s’agit notamment de plafonds de loyers en fonction de la zone géographique où se trouve la location.
Cependant, la réglementation et la jurisprudence étant évolutive sur ce sujet, il est très fortement recommandé de se rapprocher d’un professionnel de l’immobilier, afin de déterminer si l’encadrement des loyers s’appliquent à votre logement. En effet, un jugement du 28 novembre 2017 rendu par le Tribunal Administratif de Paris, et un jugement du 17 octobre 2017 par le Tribunal Administratif de Lille ont annulé les arrêtés préfectoraux mettant en œuvre l’encadrement des loyers dans ces deux villes.
Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2012, une taxe dissuasive frappe également les loyers issus de la location d'un logement d'une superficie inférieure à 14 m². Seuls les loyers supérieurs à 40,88 € par m² sont concernés, et uniquement pour les logements situés dans la zone A et A bis.
Enfin, lorsque le propriétaire d'un logement a bénéficié de défiscalisations à l'achat, l'instauration de plafonds de loyers est bien souvent exigée en contrepartie. C'est notamment le cas avec le dispositif de défiscalisation Duflot, qui oblige le propriétaire à fixer un loyer 20 % inférieur au prix du marché dans des zones géographiques touchées par une carence en offre locative.