Bailleur

14/05/2021

Vous êtes propriétaire d’un logement et vous envisager de le louer en meublé ? Qu’il soit déjà en location vide ou que vous veniez de réaliser un investissement locatif, rassurez-vous, c’est simple ! La plupart des règles appliquées à la location meublée ou à la location vide sont identiques. Nous vous présentons les similitudes et les différences entre ces deux types de location :

 

Les similitudes entre une location vide ou meublée

 Les règles liées au logement : il doit faire plus de 9 m2. Un propriétaire ne peut se soustraire aux critères de décence du bien loué ni discriminer un candidat, que le bien soit loué en meublé ou non. Le dossier de candidature et les pièces justificatives à fournir par le locataire sont les mêmes.

 Les règles liées à la location : dans tous les cas, bailleur et locataire doivent être liés par un contrat de location (le bail). Le logement doit être utilisé par le locataire en tant qu’habitation et « en bon père de famille ». S’il souhaite le sous-louer, il doit obtenir l’autorisation au bailleur.

 Les règles financières : la fixation et le paiement du loyer et des charges locatives ainsi que les conséquences d’un impayé sont similaires. Rappelons cependant que le loyer n’est plus fixé librement dans les agglomérations en zones tendues et que certaines de ces villes peuvent décider de plafonner le loyer locatif sur tout ou partie de leur territoire.

 

Les différences entre un logement meublé ou nu

La durée du bail : dans une maison ou un appartement meublé, un bail est d’une durée d’un an renouvelable. Il faut savoir que deux autres types de baux en meublé peuvent être envisagés, selon le profil de votre locataire. Il s’agit du bail étudiant (bail d’une durée de 9 mois) et du bail mobilité (bail d’une durée d’1 à 6 mois).
Dans une location nue (c’est le terme employé pour désigner un bien vide), le bail est d’une durée de 3 ans renouvelable.

Le dépôt de garantie : si vous êtes loueur en meublé, vous devez demander à votre locataire un dépôt de garantie dont le montant correspond à  deux mois de loyer, hors charges­­.
Dans le cadre d’une location vide, le dépôt de garantie à fournir équivaut à  un mois de loyer hors charges.

La fin du bail et le délai de préavis : pour rompre le contrat d’une location en meublé, le propriétaire bailleur doit respecter un délai de préavis de  trois mois avant l’échéance du bail tandis que le locataire doit respecter un préavis d’une durée d’un mois si la rupture contrat de location est de son initiative. 
En tant que propriétaire d’une habitation vide, le préavis à fournir à votre locataire est de  six mois et doit être justifié par l’une des causes suivantes de reprise du bien : votre intention d’y habiter, votre intention de le louer à un membre de votre famille ou encore votre intention de le vendre (en sachant que le locataire actuel bénéficie d’un droit de priorité pour s’en porter acquéreur). Les locataires, s’ils souhaitent quitter le logement, doivent respecter un préavis de départ de  trois mois ou d’un  mois seulement dans certaines circonstances, notamment si le logement est situé en zone tendue.

 

Les 2 avantages de la location meublée

Un meilleur rendement brut

En France, le rendement moyen brut d’un bien est un peu plus élevé en location meublée non saisonnière qu’en location vide. Cela s’explique car les loyers appliqués sur les habitations meublées sont souvent plus importants que ceux des biens nus (entre 10 et 20 % de différence, selon la zone géographique).

Toutefois, la location meublée impose davantage de frais ! Il faut prévoir le prix des meubles et le coût d’entretien du logement. En effet, les changements de locataires étant plus fréquents dans les biens meublés, des travaux seront régulièrement à prévoir.

Enfin, il convient de prendre en compte l’éventuelle vacance locative entre deux signatures de contrats de location. Une vacance trop longue pèsera indéniablement sur le rendement de votre bien.  Tout dépendra de votre type de bien (les petits appartements meublés ont du succès s’ils sont situés près d’une école ou d’une université, par exemple) et de votre organisation de propriétaire bailleur. Nos conseillers Square Habitat se tiennent à votre disposition pour vous aider dans votre gestion locative.

Une imposition plus avantageuse

Si vous êtes loueur d’un bien en meublé, les loyers que vous percevez rentrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous pouvez choisir d’être imposé sur le régime micro ou micro-bic si le plafond de vos revenus n’excède pas 70 000 € (ainsi, vous bénéficiez d’un abattement qui vous permet de ne payer des impôts que sur 50 % des recettes locatives) ou sur le régime réel (vous pouvez déduire le montant de vos charges et amortissements de vos revenus locatifs).

Si vous êtes bailleur d’un bien vide, les loyers que vous gagnez font partie de la catégorie des revenus fonciers. Là encore, vous avez le choix entre le régime micro-foncier (l’abattement forfaitaire est de 30 %) ou le régime du réel (vos charges sont déductibles).

Si les revenus locatifs des loueurs sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu dans les deux cas, on constate que la fiscalité est plus intéressante en location meublée. De plus, le régime fiscal des bailleurs de meublés leur permet d’amortir le bien loué et de déduire toutes les charges liées à leur activité de loueur sur plusieurs années.

 

Les obligations du propriétaire bailleur de meublé

  • Le propriétaire bailleur en meublé doit équiper son logement en mobilier indispensable à la vie quotidienne du locataire, selon la liste officielle fixée par la loi. Ces équipements doivent être en bon état de fonctionnement à l’arrivée du locataire.
  • Le propriétaire bailleur en meublé doit obligatoirement adopter le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) en s’enregistrant au service des impôts des entreprises dont dépend le bien. Il obtiendraun numéro Siret et indiquera au service des impôts le régime d'imposition qu’il aura choisi.

Attention, vous serez considéré comme un loueur meublé professionnel si les deux conditions suivantes sont remplies :

  • Si vos recettes locatives dépassent 23 000 € par an ;
  • Si vos recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires (y compris les pensions et rentes viagères ainsi que les revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du Code général des impôts), des bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de l’activité de location meublée), des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.

 Dans le cas où l’une de ces deux conditions n’est pas remplie, le loueur est considéré comme un loueur non professionnel.

À savoir : La location meublée est de plus courte durée qu’une location nue. Par conséquent, vous aurez régulièrement à changer de locataire. Nous vous recommandons deconserver les factures de vos meubles, ainsi que les baux et les états des lieux d’entrée et de sortie