18/04/2023
La réforme des DPE impose désormais des directives strictes au sujet des performances énergétiques des habitations. Les propriétaires bailleurs sont particulièrement concernés. Dans cet article, nous allons donc voir en détail les enjeux et les impacts des DPE sur la location des logements.
Comment se déroule un diagnostic de performance énergétique ?
Le diagnostic de performance énergétique nécessite l’intervention d’un diagnostiqueur certifié. Celui-ci a pour mission d’analyser chaque caractéristique d’un logement. Il s’agit notamment de la surface habitable, du volume chauffé, du système de chauffage, de l’isolation thermique, des caractéristiques des murs, des planchers, ou encore des combles. La nouvelle méthode de calcul des DPE se base sur le principe 3CL. L’algorithme de l’ADEME évalue les performances énergétiques des biens immobiliers, en analysant tous ces critères.
Les diagnostiqueurs s’occupent seulement d’entrer toutes les données dans leur logiciel. L’algorithme se charge ensuite de dresser la liste des recommandations pour l’amélioration énergétique des logements.
Le DPE et l’audit énergétique permettent tous les deux d’évaluer la consommation énergétique et les émissions de CO2 d’un bâtiment. L’audit est en revanche plus précis. Le DPE fait partie des diagnostics obligatoires pour vendre un logement ou le mettre en location.
La réforme des DPE de 2021 s’inscrit dans le cadre de la loi Climat et Résilience. Elle marque un tournant dans la politique de transition écologique du gouvernement.
Elle comporte notamment :
- La nouvelle méthode de calcul 3CL.
- Les DPE opposables (les propriétaires et co-propriétaires sont autorisés à demander une nouvelle analyse par un autre diagnostiqueur immobilier, en cas de désaccord avec la première notation obtenue).
- L’étiquette-énergétique unique (consommation énergétique + émission de gaz à effet de serre).
Enfin, le dernier point principal de la réforme est celui qui influence et influencera drastiquement le marché de l’immobilier dans les années à venir. Il s’agit de la mise en location qui sera interdite pour les passoires thermiques. Les logements aux performances énergétiques les plus mauvaises sont en effet retirés du marché locatif. Cette nouvelle directive touche pour le moment les logements G, F et E jusqu’en 2034, selon le calendrier suivant :
2023 : Les logements classés G, dont la consommation/an/m² en énergie totale excède les 450 kWh.
2025 : Tous les logements classés G
2028 : Les logements classés F
2034 : Les logements classés E
Réforme des DPE et autres diagnostics obligatoires dans le cadre d’une vente immobilière
La durée de validité d’un DPE est de 10 ans. Cependant, tous les diagnostics réalisés entre 2018 et le 30 juin 2021 seront valables jusqu’à la fin de l’année 2024. Pour vendre un logement, tous les propriétaires doivent désormais afficher un DPE en cours de validité, car les DPE vierges ne sont plus autorisés.
Les DPE et le mesurage de la loi Carrez ne sont pas les seuls diagnostics immobiliers obligatoires pour la mise en vente d’un bien. Vous devrez également fournir un diagnostic amiante, un diagnostic termites, un constat de risque d’exposition au plomb (Crep), ainsi que des diagnostics techniques relatifs à l’électricité, au gaz, ou encore au bruit.
La vente immobilière par Square Habitat
Les conséquences de la réforme des DPE sur la location des biens immobiliers
Une location de plus en plus difficile : des propriétaires bailleurs contraints de vendre
Comme nous venons de le voir, la réforme des DPE impose à de nombreux bailleurs de faire réaliser des travaux de rénovation énergétique. Selon l’ONRE, 17% du parc immobilier français sont en effet des passoires thermiques.
En tant que bailleur, vous devrez donc choisir entre les deux options suivantes :
Faire réaliser des travaux d’amélioration énergétique qui vous permettront de conserver vos locataires et vos revenus locatifs. Il peut s’agir de travaux d’isolation, de production d’eau chaude sanitaire, d’assainissement, ou encore chauffage par exemple. Ces travaux sont cependant particulièrement onéreux. N’hésitez pas à vous renseigner sur les aides financières prévues par l’État (Ma Prime Rénov, éco-prêt à taux zéro, prime CEE…).
Vendre votre bien immobilier est la solution qui s’imposera à vous si vous ne pouvez pas financer les travaux d’économie d’énergie obligatoires pour améliorer votre notation de DPE. Il vous faudra cependant trouver un acquéreur disposé à financer l’achat de votre bien ainsi que les travaux.
La gestion locative par Square Habitat
Une diminution du nombre d’acquéreurs
La difficulté de financement des travaux de rénovation énergétique pousse de nombreux propriétaires à vendre leur bien. De ce fait, on assiste à une augmentation importante du nombre de passoires thermiques sur le marché. Ces biens représentent cependant des contraintes importantes pour les acquéreurs, qui doivent allouer un budget conséquent s’ils veulent les réhabiliter à la location. Celui-ci est en position de forces pour négocier.De ce fait, l’offre croissante de passoires thermiques en ventes se heurte à une baisse significative de la demande.
Une augmentation du confort des locataires
Terminons cet article avec le principal point fort des nouvelles directives des DPE. La rénovation énergétique des logements loués augmente le confort quotidien et financier des locataires. Ceux-ci bénéficient en effet d’une meilleure qualité de vie, ainsi que de factures énergétiques réduites.
Bien que les propriétaires occupants n’aient pas d’urgence de rénovation comme les propriétaires-bailleurs, ces avantages s’appliquent également à eux.
Bon à savoir:
- Seul un professionnel certifié peut réaliser un diagnostic de performance énergétique (risque de 1500€ d’amende dans le cas contraire).
- Si le diagnostic plomb ou un autre diagnostic du dossier de diagnostic technique n’est pas conforme et qu’il a été réalisé par un professionnel non certifié, la responsabilité du propriétaire du bien est engagée.