Combien vaut ma maison ou mon appartement ? Si cette question
préoccupe les propriétaires qui s'apprêtent à mettre leur logement
en vente, il n'est guère aisé d'y répondre.
L'évaluation d'un bien
immobilier est, en effet, un exercice délicat. Et l'enjeu est de
taille car, dans le marché actuel, un bien surévalué ne trouvera pas
preneur. En revanche, proposé à son prix, il se vendra rapidement et
-presque - sans négociation. Pour procéder à cette estimation, le
recours à un professionnel est indispensable.
L'expertise de l'agent immobilier
Le bon réflexe, pour avoir une estimation fiable de votre logement, est
de faire appel à un agent immobilier. Après la visite détaillée de votre
appartement ou de votre maison et la consultation de certains documents
(titre de propriété, relevé de charges, etc.), ce professionnel vous
remettra un avis de valeur. Il s’agit d’un document de deux ou trois
pages reprenant les principales caractéristiques de votre bien et
indiquant la fourchette de prix dans laquelle il se situe.
Choisissez, dans la mesure du possible, un professionnel de votre
commune ou de votre quartier, vous aurez ainsi la certitude qu’il
connaît le secteur sur le bout des doigts. S’il exerce à la fois une
activité de transaction et de location, c’est un atout supplémentaire
car cela lui permet d’avoir une vision globale du marché. Enfin, à
l’agence totalement “indépendante”, préférez celle adhérant à un réseau
ou à une fédération : ses collaborateurs ont accès à des statistiques
précises et actualisées sur les prix et l’évolution du marché.
La comparaison avec des biens similaires
En pratique, pour évaluer votre bien, le professionnel applique la
méthode dite “par comparaison” ; c'est-à-dire qu’il cherche des
références de prix de vente de biens comparables au votre. Une fois ces
informations obtenues, il doit encore les affiner en intégrant
l’ensemble des – nombreux – paramètres susceptibles de faire évoluer le
prix d’un logement. La date de construction d’un bâtiment, son standing,
son état d’entretien intérieur et extérieur, ses performances
énergétiques, la qualité du voisinage, la proximité des commerces et des
transports, la superficie et la configuration du terrain ou encore
l’existence d’un coefficient d’occupation des sols (COS) résiduel sont
autant d’éléments susceptibles d’influer sur la valeur d’un bien
immobilier à la hausse… comme à la baisse !
Interview :
Michel Fournier de l'agence Square Habitat d'Auxerre (89)
1- Quel est l'intérêt de passer par un professionnel pour
faire estimer son bien ?
« Trop souvent, les vendeurs tentent d’évaluer eux-mêmes leur
logement en s’appuyant sur les annonces vues sur internet ou dans les
vitrines des agences. C’est dangereux parce que d’une part, ils ne
connaissent pas les produits présentés et que, d’autre part, le marché
actuel fluctue énormément. On ne peut plus se permettre, comme cela a
pu être le cas auparavant, de surévaluer son bien en espérant être
rattrapé par le marché ! Aujourd’hui, un bien trop cher ne trouvera
pas preneur et “s’usera” après être resté trop longtemps en vente.
Seul un professionnel connaissant parfaitement son secteur est en
mesure de donner une estimation fiable. »
2- Concrètement, comment est-ce que cela se passe ?
« Chez Square Habitat, l’évaluation se déroule en deux étapes. Dans
un premier temps, nous nous rendons chez le client à qui nous
demandons certains documents : titre de propriété, relevé de charges,
ainsi que, s’il les a déjà en sa possession, les diagnostics
immobiliers. Nous mesurons la surface du bien et nous étudions
l’ensemble de ses caractéristiques – état général, qualité des
équipements, degré de confort – et de son environnement. A l’issue de
cette visite, nous pouvons être amenés à nous rapprocher du notaire ou
de la mairie pour recueillir des précisions juridiques, par exemple
sur une servitude. Deux à trois jours après, nous convions le client à
l’agence afin de lui remettre un “avis de valeur” qui contient une
estimation de son bien. Celle-ci s’appuie sur une ECM, une “évaluation
comparative du marché” qui recense les biens similaires récemment
vendus ou encore en vente. A chaque fois, le prix, le délai de vente
ou – pour les logements encore sur le marché – la date de mise en
vente sont communiqués au client. Nous sommes ainsi en mesure de lui
fournir une information objective et argumentée. »
3- Sur quelles données vous appuyez-vous pour procéder à
cette évaluation ?
« Notre évaluation est nourrie par de nombreux éléments : une
excellente connaissance de notre secteur et du portefeuille du réseau
Square Habitat, les retours de nos clients, mais aussi les données
recueillies auprès de l’association Amepi. C’est un fichier national
qui recense les mandats exclusifs confiés aux agents immobiliers, tous
réseaux confondus. Par ailleurs, nous entretenons des contacts étroits
et réguliers avec les études notariales. »
© Uni-éditions - Marie Mischler - août 2011