Tout ce que vous devez savoir pour monter votre dossier de
demande de location. Passage en revue des documents obligatoires et
des garanties indispensables.
Vous pouvez louer un logement sous certaines conditions, avant et
après la signature du bail. L’obligation, d’abord, de fournir les
documents et garanties nécessaires en préparant le dossier de
location du logement. Celle, ensuite, de l’assurer.
Les justificatifs que vous devez fournir
Avant de donner un logement en location, le propriétaire est en droit
de vous demander un certain nombre de documents pour vérifier votre
identité (carte d'identité, passeport...) et pour s'assurer que vous
serez bien en mesure de payer le loyer et les charges correspondantes.
C'est une précaution légitime. Certains propriétaires se contentent d'un
seul document justifiant de vos ressources, tandis que d'autres en
exigent plusieurs. Ainsi, selon le cas, vous aurez à fournir une copie
de vos trois derniers bulletins de salaires et/ou de votre dernier avis
d'imposition ou encore une copie de votre contrat de travail. Ces
documents doivent permettre au propriétaire de s'assurer que vous
disposez de revenus suffisants, de l'ordre de trois à quatre fois le
montant du loyer.
Vous devez justifier de ressources suffisantes auprès du propriétaire.
Les documents que l’on ne doit pas vous demander
La loi interdit au bailleur de vous réclamer une photo d'identité, un
relevé de votre compte bancaire, une attestation de « bonne tenue de
compte bancaire », votre carte d’assuré social, votre dossier médical
personnel, un extrait de votre casier judiciaire, un certificat de
concubinage ou contrat de mariage, ni plus de deux bilans pour les
travailleurs indépendants.
Le versement d'un dépôt de garantie
Le dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer, hors charges.
Il a été plafonné à ce montant par la loi du 8 février 2008. Cette somme
sert, le cas échéant, à couvrir au terme du bail les sommes restant dues
au propriétaire, par exemple les réparations locatives que vous n’avez
pas effectuées ou les éventuelles dégradations dont vous pourriez être
responsable. Attention, cette somme ne vous dispense pas de régler votre
loyer, ainsi que les charges jusqu’à votre départ. Le propriétaire est
libre de faire ce qu’il veut de cette somme durant votre présence dans
les lieux, il peut notamment conserver les intérêts pour lui. Il est
tenu de vous rembourser, déduction faite des sommes que vous lui devez,
au plus tard deux mois après la restitution des clés de votre logement.
Ce délai doit lui permettre de constater les éventuelles réparations à
effectuer.
Les dégradations et retenue sur le dépôt de garantie
Il y a souvent un contentieux entre le propriétaire et le locataire sur
la restitution du dépôt de garantie, au moment du départ. Sachez que
peuvent être à la charge du locataire tous les travaux qui ne relèvent
pas de la vétusté, c'est-à-dire de l'usure normale des choses. Par
ailleurs, l’entretien courant est à la charge du locataire et les gros
travaux à celle du propriétaire.
La caution d'un tiers
Les propriétaires exigent la caution d'un tiers ou prennent une
assurance « loyers impayés » (voir l’encadré). La caution peut être
fournie par un parent ou un ami. Cette personne s'engage, par écrit, à
payer à votre place votre loyer et vos charges, si pour une raison ou
une autre, vous n'étiez plus en mesure de le faire. La caution doit
justifier de ressources suffisantes, au moins égales aux vôtres, voire
supérieures : tout dépend des exigences de votre futur propriétaire.
En pratique, il existe deux types de caution : la caution simple et la
caution solidaire. Si le propriétaire demande une « caution simple », il
ne peut réclamer le paiement de votre dette à la caution que si vous ne
payez pas. Le plus souvent, le propriétaire vous demandera une «caution
solidaire ». Dans ce cas, il peut réclamer la totalité de la dette à la
personne qui s’est portée caution, sans s'adresser au préalable au
locataire. Signer un tel document demande donc une confiance
particulière ! Compte tenu des risques que présente cet acte, la loi a
prévu que la caution doit être tenue informée des éventuelles
difficultés du locataire. Pour cela, le propriétaire doit lui indiquer,
au moins une fois par an, le montant des loyers impayés s’il y en a,
ainsi que la durée du bail restant à courir.
L’assurance « loyers impayés » est réglée par le propriétaire
Si le propriétaire décide de prendre une assurance loyers impayés,
c’est lui qui doit la régler. Ces contrats garantissent les impayés, les
frais de procédure et les travaux de remise en état. Ces assurances
coûtent entre 2,50% et 4% du loyer.
Le propriétaire peut choisir la GRL (garantie des risques locatifs) si
le loyer est inférieur à 2 000 euros par mois et si le loyer charges
comprises ne dépasse pas 50% des revenus du locataire.
L'attestation d'assurance
En tant que locataire, vous devez assurer votre responsabilité envers
le propriétaire. Vous devez justifier de cette assurance au plus tard
lors de la remise des clés, en produisant une attestation établie par
votre assureur, certifiant que le logement est bien assuré contre les
risques locatifs. Votre contrat doit notamment couvrir les dommages
d'incendie, d'explosion et de dégât des eaux. C'est une assurance
obligatoire.
© Uni-éditions - Stéphane Corone - décembre 2010