Les revenus tirés d'un bien en location constituent l'une des
catégories de revenus passibles de l'impôt sur le revenus. Le
contribuable devra choisir entre deux régimes d'imposition. Square
habitat fait le point sur le régime du micro-foncier et le régime du
réel ou du droit commun.
Le contribuable (dont aucun membre de son foyer fiscal ne s?inscrit
dans un dispositif particulier tel que l?investissement Robien recentré,
Borloo populaire, Borloo ancien , Girardin,?.), devra choisir entre deux
régimes d?imposition qui cohabitent :
- le régime du micro-foncier
- le régime du réel ou de droit commun
Le micro foncier
Ce régime simplifié d?imposition s?applique automatiquement dès que le
revenu foncier brut total n?excède pas 15 000 ?.
Ce régime est dit simplifié car les revenus ne font pas l?objet d?une
déduction des charges pour leur montant réel mais d?un abattement
forfaitaire de 30%.
Le contribuable est donc imposé sur 70% de ses recettes brutes
annuelles, et n?a pas de déclaration de revenus fonciers (2044) à
compléter.
L?intérêt de ce régime dépend donc de l?importance des charges liées à
la location. Ainsi un bailleur n?aura aucun intérêt a être soumis a ce
régime si ses charges dépassent globalement 30% du montant brut des
loyers.
Le régime du Réel ou du Droit commun
Ce régime ne s'applique que sur option du contribuable, Cette option
est valable 3 ans et est en principe irrévocable pendant cette période.
Le montant des revenus fonciers imposables est alors égal à :
revenus bruts encaissés - charges déductibles.
Les charges déductibles comprennent principalement :
- dépenses d'entretien, de réparation, d'amélioration
- primes d'assurance
- dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant
définitivement à la charge des propriétaires
- provisions sur charges de copropriété
- intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition, la
construction, la réparation et l'amélioration
- frais de gestion (frais de gérance et de rémunération des gardiens
et concierges)
- taxes foncières
- frais de procédure
- frais de rémunération, honoraire et commission versé à un tiers pour
la gestion des immeubles (honoraires versés à un tiers pour la
rédaction des déclarations fiscales ou la tenue d'une comptabilité,
commissions versés à un agent de location)
Les autres frais de gestion (frais de correspondance ou de téléphone)
sont réputés couverts par un forfait fixé à 20 ? par local.
L'intérêt de ce régime est donc de déduire un maximum de charges
(notamment en cas de travaux ou d'acquisition du bien via un crédit),
voir de générer un total de charges supérieurs aux revenus bruts. Le
déficit réalisé est alors déductible du revenu global (salaires et
autres) dans la limite annuelle de 10 700, s'il résulte des dépenses
autres que les intérêts d?emprunt