Avant de vous lancer dans l’achat d’un logement à but
locatif, il est indispensable d’évaluer votre budget ainsi que votre
capacité d’emprunt.
Si vous empruntez pour réaliser votre opération locative, il faut
estimer combien vous pouvez consacrer chaque mois au remboursement du
crédit. Le montant des loyers escomptés et votre capacité
d’endettement sont deux éléments déterminants.
Des revenus locatifs pris partiellement en compte.
Contrairement à ce qui se pratique pour l’acquisition d’une résidence
principale, il est possible, pour un investissement locatif,
d’emprunter sans apport personnel. On parle alors d’un
crédit à 100 %, voire à 110 % si vous empruntez aussi pour couvrir les
frais de notaires.
Pour évaluer le niveau de vos ressources, le banquier
va prendre en compte vos revenus actuels ainsi que vos
futurs loyers. Il ne retiendra ces derniers qu’à
hauteur de 60 à 70 % de leur montant. Ceci afin de tenir compte des
différentes charges (charges de copropriété, impôt sur
les revenus fonciers, périodes d’inoccupation du bien...).
Une capacité d’endettement limitée à 33 %
Une fois déterminé le niveau de vos revenus, vous pourrez estimer
combien vous pouvez emprunter. Le montant de votre mensualité
dépend du taux de votre crédit mais aussi de sa durée.
Celle-ci ne doit pas être évaluée à la légère. En effet, emprunter sur
25 ans si vous en avez 50 n’a guère d’intérêt, surtout si vous comptez
sur vos loyers pour améliorer votre retraite ! Attention, les
mensualités de remboursement de l’ensemble de vos crédits ne doivent
pas, en général, dépasser 33 % de vos revenus.
Pensez-y surtout si vous avez déjà en cours un autre crédit immobilier,
par exemple sur votre résidence principale
À noter :
Vous pouvez emprunter à taux fixe ou révisable. Dans le premier cas,
le montant de votre mensualité restera stable. Dans le second, il pourra
varier à la baisse comme à la hausse. Préférez les produits « capés »
qui plafonnent la hausse à 1 ou 2 %. Vous pourrez ainsi, mieux prévoir
votre plan de remboursement.
© Uni-éditions - Marie Mischler - décembre 2010