L'investisseur qui envisage de louer doit, lui, se projeter
dans le long terme, au moins dix ou douze ans, et répondre à
plusieurs questions : quel produit acheter, pour satisfaire quelle
demande et quel type de locataire en mesure d'honorer quel loyer ?
Constitution d'un patrimoine, revenus supplémentaires, éventuelles
économies d'impôts : investir dans un bien immobilier pour le louer
peut s'avérer payant. A condition de faire les bons choix avant de se
lancer.
Avant de vous lancer
Commencez par définir vos objectifs et faire le point
sur votre situation patrimoniale et financière, avec
votre banquier. Vous pourrez ainsi décider de quelle façon vous voulez
investir. Différentes options et stratégies sont en effet possibles,
certaines répondant mieux que d'autres à vos intérêts.
Est-ce que j'investis pour bénéficier des revenus supplémentaires
procurés par les loyers et pour préparer ma retraite? Dans ce cas, je
peux librement décider du type de bien que j'achète : neuf, ancien, avec
ou sans travaux...
Location meublée, quels critères ?
Ce n'est pas parce que vous avez doté le logement que vous mettez en
location d'un lit, d'une table et de chaises que celui-ci sera considéré
comme meublé ! Pour entrer dans cette catégorie, il doit permettre au
locataire de vivre dans les lieux sans apporter autre chose que ses
propres affaires. Certes, la loi ne fixe pas précisément de liste de
mobilier à fournir, mais il est communément acquis que le logement
comporte le couchage (avec couverture, couette), le rangement
(armoire, buffet), de quoi cuisiner (plaques de cuisson,
réfrigérateur), la vaisselle et les ustensiles de cuisine courants, les
luminaires... Aucune pièce du logement ne doit être vide.
Les règles pour ne pas se tromper
Pas question d'acheter les yeux fermés. Renseignez-vous sur le marché
locatif de la ville, et du quartier dans lequel vous voulez
investir. Est-ce une ville étudiante, est-ce une ville dynamique, qui
accueille de nouveaux habitants, la demande locative est-elle forte? Si
oui, dans quels secteurs? Est-ce que la demande porte sur des grands
logements ou des petites surfaces? A quel prix peut-on louer?
Respectez les critères suivants :
- Un bon emplacement. Préférez un logement de centre
ville, un quartier bien desservi. La proximité des
transports, des crèches, écoles, commerces et équipements constituent
des plus.
- Un bien de qualité. N'achetez jamais sans visiter
le logement. S'il n'est pas encore construit, demandez à voir une
réalisation similaire. Demandez -vous si vous aimeriez y habiter.
C'est non, pour des raisons objectives (sombre, bruyant, mal placé)?
Dites-vous que les locataires seront peut-être difficiles à trouver
- Faites vos comptes. Soyez réaliste dans
l'estimation de vos loyers. Prenez en compte tous les paramètres pour
calculer la rentabilité locative : le montant de
l'impôt, celui de la taxe foncière, les honoraires éventuels d'un
gestionnaire, les éventuelles assurances de loyers impayés, de carance
locative...
Les résidences avec services
Résidences de tourisme, pour étudiants, pour personnes âgées : les
résidences services permettent de bénéficier d'avantages fiscaux
(loi Scellier-Bouvard), sous conditions. En s'engageant à conserver le
bien pendant 20 ans, l'acquéreur peut aussi récupérer la TVA
Investir pour réduire ses impôts
Aujourd'hui, vous pouvez acheter dans le cadre de la loi Scellier.
Elle consiste en une déduction fiscale directe, ce qui la rend
intéressante même pour les contribuables qui ne sont pas très fortement
imposés. En effet, il est possible de reporter la réduction d'impôt
d'une année sur l'autre si celle-ci dépasse le montant de l'imposition.
Le Scellier, pour qui ?
Si vous êtes disposé à acheter un logement neuf et à
le louer vide pendant neuf ans, le dispositif Scellier
est fait pour vous! Attention : le dispositif ne s'applique pas dans
toutes les communes de France.
Quelles déductions ?
Pour une acquisition réalisée jusqu'au 31 décembre 2010, le Scellier
permet de déduire de vos impôts 25% du prix du logement sur neuf ans,
dans la limite de 300 000 €.
A partir de 2011, la réduction d'impôt tombe à 15%,
sauf si vous achetez un logement répondant à la norme BBC
(Bâtiment basse consommation). Vous bénéficierez alors du taux de
réduction de 25%.
A partir du 1er janvier 2012, les taux seront revus à
la baisse : 20 % pour un logement labellisé BBC et 10% pour un bien qui
ne le sera pas.
Comment ça marche ?
Pendant neuf ans, vous allez louer votre bien, au
locataire de votre choix, y compris à un membre de votre famille
(détaché de votre foyer fiscal). Pas de plafonds de ressources à
respecter! En revanche les loyers sont soumis à un plafond,
qui varie en fonction de la zone où l'on investit.
Ces plafonds de loyers vont être revus à la baisse dès janvier 2011,
certains étant en inadéquation avec l'état du marché.
Le dispositif Scellier
Le dispositif Scellier s'applique aussi dans l'ancien, à condition de
réaliser des travaux de réhabilitation lourde. Le Scellier social permet
de bénéficier d'un abattement forfaitaire sur les loyers et d'opter pour
un engagement locatif plus long. En contrepartie, les plafonds de loyer
sont plus bas et les ressources du locataire sont plafonnées.
N'achetez pas sans faire réaliser des simulations par un
professionnel. Vous pourrez ainsi savoir ce que vous rapportera
vraiment votre investissement.
À noter :
Vous pouvez réaliser un premier investissement sans être propriétaire
de votre résidence principale. Dans ce cas, si vous souscrivez un
crédit, votre banquier sera sensible à vos capacités d'épargne, au
niveau de vos revenus et à leur évolution éventuelle.
© Uni-éditions - décembre 2010