Il existe 5 paramètres à prendre en compte pour estimer la
rentabilité d'un investissement locatif : le montant de
l'investissement, les loyers, les charges, la fiscalité et le
potentiel de valorisation future.
S’il est aisé d’évaluer la rentabilité d’un portefeuille boursier ou
d’un contrat d’assurance-vie, l’exercice est plus ardu pour
l’immobilier. Prix d’achat, loyers, charges, fiscalité et potentiel de
valorisation entrent en ligne de compte pour déterminer ce que
rapportera, au final, l’investissement.
Le montant de l'investissement
Le point de départ du calcul de rentabilité est la somme déboursée pour
acquérir le bien locatif. Il ne faut pas oublier les frais de notaires :
en moyenne 3 % dans le neuf et 7 % dans l’ancien.
Les loyers
Ensuite, il est nécessaire d’estimer le montant annuel des loyers
escomptés. Par exemple, il faut tenir compte de la rotation du
locataire, qui est plus importante quand il s’agit de petites surfaces.
Cette rotation génère une « vacance locative », l’appartement restant
vacant entre deux locataires.
Une hypothèse annuelle de 11 à 11,5 mois de loyers semble réaliste. En
divisant le loyer annuel par le prix d’achat, on obtient le « rendement
brut » de l’investissement.
Les charges
Un petit nombre de charges seulement est récupérable auprès du
locataire. La liste exhaustive en est donnée par un décret du 26 août
1987. Toutes les autres dépenses (gros travaux, remise en état du bien
entre deux occupants, honoraires de gestion, intérêts d’emprunt…)
incombent au propriétaire. Il ne faut pas les sous-estimer : elles
peuvent représenter jusqu’à 25 % des loyers.
L'impact de la fiscalité
Fiscalement, ces dépenses viendront s’imputer sur les revenus locatifs
et en diminueront le montant imposable. Une fois déterminé, il sera
réintégré aux autres revenus (salaires, pensions, etc.) imposables à
l’impôt sur le revenu (IR) et taxé au taux marginal d’imposition (TMI),
plus les prélèvements sociaux. Ceux-ci devraient être portés à 13,5 %
pour les revenus de 2011. Le loyer annuel, diminué des charges et impôts
puis divisé par le prix d’achat, vous donne le « rendement net après
impôt ».
Le potentiel de valorisation future
Enfin, pour déterminer la performance globale de l’investissement
immobilier, vous devez évaluer sa valorisation. Seuls les logements de
qualité achetés à leur juste prix et situés dans des secteurs dynamiques
généreront, à terme, une plus value. «Sur les zones en forte croissance
comme Paris, sa 1re et 2e couronne, ainsi que dans la plupart des
grandes métropoles régionales, on peut s’attendre à une valorisation du
bien», estime Gilbert Ermont, senior advisor à l’IEF (Institut de
l’épargne immobilière et foncière). Cependant, les plus-values
immobilières sont taxées à 19 %, plus 13,5 % de prélèvements sociaux.
Jusqu’à présent, un bien immobilier détenu depuis plus de 15 ans était
exonéré d’impôt sur les plus-values, car il bénéficiait d’un abattement
de 10 % par an après 5 ans de détention. La réforme définitive sur les
plus-values immobilières, adoptée par l’Assemblée nationale le 6
septembre 2011, présente une grille d’abattement moins avantageuse pour
aboutir à une exonération totale au terme de 30 ans : 2% d'abattement
entre la 6e et la 16e année, 4% entre la 17e et la 24e année et 8% entre
la 25e et la 29e année.
Il est possible d’aller plus loin en déterminant le TRI (taux de
rentabilité interne) de l’opération. Il tient compte de l’ensemble des
flux financiers (loyers, charges, prix d’achat et de revente) sur une
période donnée. Mais pour le calculer, la pratique des quatre opérations
de base ne suffit plus : il faut disposer d’une calculatrice financière
ou d’un logiciel adéquat !
Des avantages fiscaux pour « doper » la rentabilité
Pour éviter que les Français ne se désintéressent d’un investissement
très imposé, les gouvernements successifs ont mis en place des régimes
incitatifs. Il s’agit, par exemple, du dispositif Malraux dans l’ancien
et du « Scellier » dans le neuf. Ces avantages, qui prennent la forme
d’une réduction d’impôt, doivent être ajoutés à vos recettes locatives
pour déterminer le « rendement net après impôt » de votre opération.
Qualité du bien et dynamisme du marché locatif sont les garants d’un
rendement élevé et pérenne.
© Uni-éditions - Marie Mischler - septembre 2011