En copropriété les sources de conflit sont nombreuses. Mais
si un copropriétaire s?estime lésé, il peut agir seul. Si le trouble
touche l?ensemble de la copropriété ; c?est alors au syndicat des
copropriétaires de mandater le syndic pour porter l?affaire en
justice.
Charges impayées, non-respect du règlement de copropriété,
contestation d?une décision d?assemblée générale?En copropriété, les
sources de litiges sont multiples. Seul ou avec l?ensemble des
copropriétaires, vous pouvez vous défendre.
Le délai pour agir est limité dans le temps.
En Droit, il existe un délai dit « de prescription » au-delà duquel
vous ne pouvez plus agir en justice. En copropriété, ce délai est
généralement de 10 ans. Mais dans certains cas, la prescription peut
être plus courte. Vous ne disposez ainsi que de 5 ans à compter de la
première publication du règlement au fichier immobilier (ou 2 ans
après la première cession d’un lot) pour contester la répartition
des charges.
Dépêchez-vous, vous n’avez, en revanche, que 2 mois pour contester une
décision prise en assemblée générale. Ce délai court à compter de la
réception, en recommandé, du procès verbal de l’assemblée.
Si vous êtes absent, le délai part de la date de dépôt de l’avis de
recommandé par le facteur.
TI, TGI, juge de proximité : ne vous trompez pas de tribunal.
La juridiction compétente est toujours celle du lieu de situation de
l’immeuble. Ensuite, en fonction de la nature de l’affaire et de son
importance, vous ne vous adresserez pas au même tribunal. Si vous
saisissez le mauvais, vous serez débouté, même si vous êtes dans votre (bon)
droit !
Le Tribunal de Grande instance (TGI) est
compétent pour la plupart des différends portant sur la copropriété :
contestation d’une décision d’assemblée générale, interprétation du
règlement de copropriété, répartition des charges, impayés de charges
excédant 10 000 €, etc. Attention, devant le TGI, l’assistance d’un
avocat est obligatoire. Compte tenu du montant de ses honoraires,
vérifiez bien que le « jeu en vaut la chandelle » avant de vous lancer
dans une action judiciaire.
Le Tribunal d’instance (TI) intervient pour
juger les litiges – les charges impayées, par exemple - dans lesquels
les sommes en jeu sont comprises entre 4 001 et 10 000 €. C’est aussi
vers lui que vous devrez vous tourner si vous êtes confrontés à des
troubles de voisinage (nuisances sonores, par exemple).
Le juge de proximité tranche les petits conflits dont
l’enjeu est inférieur à 4000 €.
Le conseil des prud’hommes intervient sur les
dissensions nées de l’application d’un contrat de travail ou d’une
convention collective. Dans la pratique, il statue sur les litiges
touchant les gardiens ou employés de la copropriété.
Vous pouvez agir seul en justice.
Certaines actions peuvent être intentées à titre personnel, sans avoir
à demander d’autorisation au syndic ou à l’assemblée générale. Vous êtes
toutefois tenu d’informer le syndic de votre action. Pour cela, faites
lui parvenir, par lettre recommandée avec accusé de réception, une copie
de votre assignation en justice.
Vous pouvez mener une action individuelle dès lors que vous pouvez
justifier un intérêt direct et personnel à le faire. C’est par exemple
le cas pour :
- Les troubles de jouissance comme des troubles de voisinage
(nuisances sonores, par exemple), un dégât des eaux
ou encore une atteinte à votre droit de propriété (empiètement
sur vos parties privatives, par exemple) ;
- La sauvegarde de vos droits individuels. Il peut s’agir de
l’annulation d’une décision d’assemblée générale, de la contestation
de la répartition des charges ou encore d’une demande judiciaire
d’autorisation de travaux si vous estimez que celle-ci vous a été
arbitrairement refusée ;
- Le non respect du règlement de copropriété. Vous pouvez décider de
vous défendre individuellement même si vous n’êtes pas le seul à en
supporter les conséquences.
Le syndicat des copropriétaires agit face à un trouble collectif.
Lorsque le trouble est collectif, c’est au syndicat des copropriétaires
qu’incombe la décision de saisir le juge. Il doit préalablement avoir
obtenu l’accord de l’assemblée générale. C’est ensuite le syndic qui
représentera la copropriété devant la justice.
Les actions qui peuvent justifier une démarche du syndicat des
copropriétaires portent sur :
- l’administration de l’immeuble (action contre des gardiens ou
du personnel employé par la copropriété, notamment) ;
- un trouble de jouissance affectant l’ensemble de la copropriété
comme la construction illégale d’un bâtiment sur un terrain voisin ou
encore les nuisances liées à une boite de nuit installée à proximité ;
- le non respect du règlement de copropriété (véranda construite
sans autorisation par un copropriétaire et dénaturant la façade, par
exemple) ;
- des désordres affectant l’immeuble (défauts de conformité,
vices cachés, etc.)
- le recouvrement des charges impayées
Dans certains cas, vous pouvez agir seul et sans autorisation.
© Uni-éditions - Marie Mischler - janvier 2011