L’achat sur plan se déroule en plusieurs étapes. Ce
dispositif est encadré par la loi de 1967 sur la Vefa. Le paiement
du prix du bien se fait au fur et à mesure de l’avancement des
travaux.
Un logement neuf s’achète, le plus souvent, sur plan. Juridiquement
appelée Vefa (Vente en l’état futur d’achèvement), ce mode
d’acquisition immobilière est réglementé par une loi du 3 janvier 1967
et se déroule en plusieurs étapes.
Les précautions préalables.
Acheter sur plan, c’est se porter acquéreur d’un bien qui n’existe
pas…encore. D’où la nécessité de prendre certaines précautions.
Commencez par vous rendre à la mairie pour y consulter les documents
d’urbanisme, notamment le PLU (Plan local d’urbanisme). Cela vous
permettra de connaitre les règles de construction en vigueur sur la
commune ainsi que l’évolution future du quartier. Privilégiez les
opérations bénéficiant d’un label de performance énergétique : THPE,
BBC Effinergie, etc. Enfin, visitez des programmes déjà réalisés par
le promoteur.
Première étape, la signature d’un contrat de réservation.
Même s’il n’est pas obligatoire, les promoteurs font systématiquement
signer un contrat de réservation ou contrat préliminaire. Vérifiez qu’il
comporte la description détaillée du logement (situation dans
l’immeuble, surface habitable, matériaux utilisés…), le prix de vente
prévisionnel ainsi que ses modalités de révision, la date de signature
du contrat de vente, la date de livraison du bien et enfin, les
caractéristiques des prêts demandés.
Au moment de la signature, le vendeur peut vous demander de verser, sur
un compte spécial ouvert à votre nom, un dépôt de garantie. Son montant
est plafonné et varie en fonction de la date de signature du contrat de
vente. Il est ainsi limité à 5 % du prix prévisionnel si la signature
est prévue dans un délai de 1 an et à 2 % si elle doit intervenir dans
un délai de 1 à 2 ans. Au-delà de 2 ans, vous ne devez rien verser.
Un délai de 7 jours pour se désister sans pénalités.
Le vendeur doit vous envoyer le contrat de réservation chez vous, par
lettre recommandée avec accusé de réception. Vous disposez de 7 jours
pour vous désister sans avoir à fournir de motif. Vous récupérez alors
l’intégralité de votre dépôt de garantie.
Passé ce délai de 7 jours, vous ne pourrez récupérer votre dépôt de
garantie que si vous vous trouvez dans l’une des situations suivantes :
- vous n’avez pas obtenu votre financement ;
- le prix prévisionnel est dépassé d’au moins 5 % ;
- le contrat de vente n’est pas signé à la date prévu, du fait du
vendeur ;
- le descriptif du logement n’est pas conforme à celui du contrat de
réservation.
Le contrat de vente, un contenu réglementé.
Contrairement au contrat de réservation, le contrat de vente est
obligatoire et doit être signé devant un notaire. Il vous est remis au
moins 1 mois avant la date de la signature. Profitez-en pour l’étudier
attentivement. Si un point vous parait obscur, pensez à le faire
préciser par votre notaire.
Le contenu de ce document est réglementé. Il doit notamment contenir :
- la description détaillée du logement ainsi que sa situation dans
l’immeuble ;
- le délai de livraison.
Par ailleurs, un certain nombre de documents, tels que le règlement de
copropriété et la notice descriptive technique du logement, sont
obligatoirement annexés au contrat.
Un paiement échelonné en fonction de l’avancée des travaux.
Vous devenez progressivement propriétaire du bien. L’échelonnement des
paiements varie en fonction de l’avancement des travaux et de la
garantie d’achèvement dont dispose le vendeur.
Si votre vendeur bénéficie d’une garantie extrinsèque, fournie par un
organisme extérieur d’assurance, vos versements sont limités à :
- 35 % du prix total du bien à l’achèvement des fondations ;
- 70 % à la mise hors d’eau (toiture et murs extérieurs réalisés);
- 95 % à l’achèvement des travaux ;
- Le solde de 5 % est versé à la livraison.
Si votre vendeur dispose d’une garantie intrinsèque, c'est-à-dire
qu’il assure lui-même l’opération sur ses fonds propres, vos versements
sont limités à :
- 20 % du prix total à l’achèvement des fondations ;
- 45 % à la mise hors d’eau ;
- 85 % à l’achèvement des travaux ;
- Le solde de 15 % est versé à la livraison.
Attention ! L’échéancier des paiements change pour les opérations
disposant d’une garantie intrinsèque et dont le permis aura été déposé à
compter du 1er avril 2011 :
- 35 % du prix total à l’achèvement des fondations ;
- 50 % à l’achèvement du plancher haut du rez-de-chaussée ;
- 65 % à l’achèvement du dernier plancher haut ;
- 70 % à la mise hors d’eau ;
- 80 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air (clos et
couvert réalisés) ;
- 90 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de
menuiserie et de chauffage ;
- 95 % à l’achèvement de l’immeuble ;
- Le solde de 5 % est versé à la livraison.
Dans tous les cas, ne libérez les fonds qu’après vous être assuré que
les travaux correspondants ont bien été réalisés.
La livraison, une dernière étape primordiale.
Votre logement terminé, vous serez convoqué par le vendeur pour la
livraison. C’est le moment où vous évaluez la bonne réalisation des
travaux et leur conformité à ce qui était prévu. Visitez le logement
avec la plus grande attention et contrôlez le fonctionnement de tous les
équipements (sanitaires, volets, fenêtres, ventilation mécanique…). Si
vous repérez des désordres ou des défauts de conformité, mentionnez-les
dans le procès verbal de réception. Vous pouvez alors consigner le solde
du prix auprès de la Caisse des Dépôts ou d’un notaire, le temps que les
travaux complémentaires soient réalisés. Le paiement d’un bien acheté
sur plan est échelonné.
© Uni-éditions - Marie Mischler - janvier 2011